Como Aumentar o Faturamento da sua Imobiliária

Aumentar o faturamento da sua imobiliária pode ser mais fácil do que você imagina

Os custos para administrar uma imobiliária são altos. Empregados, processos, impostos e vários outros fatores fazem parte do time de itens da lista de despesas. Em tempos de queda no Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M) e redução no número de inquilinos, é necessário encontrar alternativas para reduzir custos e ainda aumentar o faturamento. Existem algumas formas de conseguir isso utilizando resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

Neste artigo vamos falar sobre essas formas de aumentar o faturamento da sua imobiliária e otimizar os resultados dela. Primeiramente, vamos abordar as normas do COFECI sobre a taxas de intermediação e em seguida, apontaremos o caminho que você poderá tomar para aumentar o faturamento.  

Cenário desfavorável

Uma das principais fontes de rentabilidade de imobiliárias é a administração de imóveis para locação, já que com essa atividade as empresas recebem uma receita mensal durante todo o período do contrato. Por isso, muitas imobiliárias vem sofrendo muito com a queda do volume da procura por imóveis para locação.

O número de imóveis aguardando locação a meses vêm crescendo e renovar contratos tem sido cada vez mais difícil. Uma das principais alternativas para fechar ou manter contratos tem sido a intermediação de negociações entre inquilinos e proprietários.

Por mais que os índices IGP-M tem sofrido quedas ao longo do ano, ainda não há crescimento considerável no número no fechamento de contratos de aluguéis. Uma das principais causas para isso é a grande demanda de imóveis ocasionada pelo crescimento imobiliário entre os anos de 2008 a meados de 2012 que aumentou muito a oferta de imóveis para locação. Aliado a isso está um outro forte fator que contribui para esse cenário, a alta taxa de desemprego que no primeiro trimestre de 2017 bateu recorde, chegando a 13,7%, ou seja, atingindo a 14,4 milhões de brasileiros, segundo dados do IBGE.

Além do crescente número de imóveis para locação desocupados, outro índice nada favorável para os proprietários de imobiliárias é a rentabilidade do imóvel. O cálculo é feito comparando o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis. Segundo o indicador FipeZap, em junho deste ano o retorno médio anualizado do aluguel era de 4,3%.

Caminhos a seguir

Por isso, encontrar trajetos alternativos para aumentar a rentabilidade diante dessa crise é extremamente importante para a sobrevivência da imobiliária. Atualmente, a resolução do COFECI Nº 334/92, que regulamenta a cobrança da Taxa de Intermediação pode ser uma “luz no fim do túnel”. Para ficar bem claro o nosso ponto de discussão, vamos relembrar um pouco sobre o que o artigo 5º da resolução aborda.

O quinto artigo da resolução fala e regulamenta o percentual que o corretor imobiliário ou a imobiliária deverá receber sobre cada contrato de locação e administração de imóveis. Para a Taxa de Intermediação o valor a ser recebido equivale a um mês de aluguel. Já a Taxa de Renovação de Contrato é equivalente a 10% do aluguel e só poderá ser cobrada se estiver escrita no contrato. A Taxa de Atualização do Aluguel deve ser feita a partir da diferença entre o aluguel reajustado pelos índices oficiais e o valor obtido em acordo pelo recebido do primeiro aluguel atualizado. Todas essas taxas são pagas pelo locador do imóvel.

Apesar delas também serem importantíssimas para avaliar e pensar em formas de atrair capital para empresa, elas não serão o foco deste artigo. Nossa atenção está voltada para a Taxa de Administração de Imóvel.

Para administrar o imóvel para locação, a imobiliária deve receber o valor referente a 10% dos valores mensais recebidos referentes a aluguéis e todas as taxas como IPTU, condomínio, etc. Essa taxa é válida para imóveis urbanos administrados dentro e fora do município sede do imóvel.

Porém, quando a imobiliária oferece ao locador a garantia que o aluguel será pago de qualquer forma, ela possui o direito de cobrar mais de 12% do montante dos recebimentos mensais, desde que essa garantia se estenda por todo o período de vigência do contrato de locação. Apesar de não ter um percentual fixo, ele geralmente tem um valor médio de 18%.

Por que isso é uma boa ideia?

Você pode estar se perguntando se realmente é uma boa ideia oferecer a garantia de que o aluguel será pago em troca de um aumento na porcentagem da taxa de administração, mas afirmo que o ganho nesse caso é real e vantajoso. Vamos fazer o seguinte cálculo:

Como você sabe, para calcular o faturamento de um aluguel é necessário pegar o valor médio de locação do imóvel, multiplicar pelo número de imóveis e depois multiplicar pela taxa de administração.

Exemplo 1

Para ilustrar melhor, vamos pegar duas situações como referências. Imagine que a Imobiliária A tenha como valor médio R$2 000,00 e a taxa de administração seja de 10% já que ela não oferece a garantia do pagamento de aluguel. Já a Imobiliária B tem o mesmo valor médio de R$ 2 000,00 mas, como oferece a garantia, cobra uma taxa de administração de 14%. Sendo assim:

Imobiliária AValor médio: R$ 2 000,00Taxa de administração: 10%Número de imóveis: 100Faturamento = R$ 20 000,00

Imobiliária BValor médio: R$ 2 000,00Taxa de administração: 14%Número de imóveis: 100Faturamento = R$ 28 000,00

Diante dessa situação podemos perceber que a Imobiliária B teve um faturamento 40% maior que a A apenas por oferecer a opção de garantia do aluguel. No ano, a Imobiliária B faturará R$ 336 000,00, ou seja, vai conseguir R$134 400,00 a mais do que conseguiria sem oferecer a garantia.

Veja bem, nesse exemplo estamos comparando duas imobiliárias com carteiras de imóveis idênticas, do mesmo tamanho (100 imóveis) e mesmo valor médio de aluguel (R$ 2.000,00). Pelo simples fato da Imobiliária B saber utilizar-se das soluções de garantias a seu favor, ela tem faturamento 40% maior e está ganhando R$134.400,00 por ano a mais do que a Imobiliária A!

Vamos a outro exemplo:

Exemplo 2

Digamos que sua empresa está no início e possui uma carteira de 35 imóveis. O aluguel médio é de R$1 900,00 e você conseguiu oferecer a garantia do pagamento do aluguel a 50% da sua carteira. Sendo assim, você cobra dos locadores desses imóveis 16% de taxa de administração. Nesse cenário, você conseguirá um aumento no faturamento anual de R$ 23 940,00.

Sem a garantiaValor médio: R$ 1 900,00Taxa de administração: 10%Número de imóveis: 35Faturamento por mês = R$ 6 650,00Faturamento por ano =  R$ 79 800,00

Com a garantiaValor médio: R$ 1 900,00Taxa de administração: 18 imóveis cobrando 10% e 17 imóveis cobrando 16%Número de imóveis: 35 (17 com garantia)Faturamento por mês = R$ 8 645,00Faturamento por ano =  R$ 103 740,00

Exemplo 3

Vamos pensar em mais um cenário. Digamos que você possui uma carteira de 150 imóveis com o valor médio de aluguel de R$ 900,00 e que ele consegue oferecer a garantia para 70% dos locadores. Além disso, ele também cobra uma taxa de administração de 16%. Com isso, o faturamento mensal será R$ 5 670,00 reais maior do que se não oferecesse a garantia. Ou seja, você tem aumento de 42% por oferecer a garantia.

Sem a garantiaValor médio: R$ 900,00Taxa de administração: 10%Número de imóveis: 150Faturamento por mês = R$ 13 500,00Faturamento por ano =  R$ 162 000,00

Com a garantiaValor médio: R$ 900,00Taxa de administração: 45 imóveis cobrando 10% e 105 imóveis cobrando 16%Número de imóveis: 150 (105 com garantia)Faturamento por mês = R$ 19 170,00Faturamento por ano =  R$ 203 040,00

Como é possível perceber, mesmo com um valor médio de aluguel inferior, é possível aumentar o faturamento utilizando a garantia de pagamento de aluguel como alternativa para o locador. Mas agora você pode estar se perguntando: Como fazer isso na prática? Como implementar isso na minha imobiliária e aumentar o meu faturamento? Será que existem riscos?
É justamente sobre isso que vamos falar a seguir.     

Como utilizar as garantias a seu favor?

Há duas formas de aumentar o faturamento da sua imobiliária oferecendo a garantia de pagamento do aluguel ao locador. A primeira forma é a mais arriscada: dispondo a empresa a arcar sozinha com a despesa da inadimplência do locatário, para depois buscar formas de reaver a quantia com ele. Essa sem dúvidas é a mais simples, porém uma alternativa complicada já que, possivelmente, um dos inquilinos poderá se tornar inadimplente. Neste caso, aquilo que poderia ser lucro pode ser revestido em prejuízo por conta do tempo decorrido, do recurso financeiro despendido por conta de advogados e do tempo gasto para conseguir o valor do aluguel.

A outra forma é muito mais simples e segura. Ela é ideal para aqueles que de fato pretendem aumentar o faturamento e ao mesmo tempo ter um pouco mais de segurança. Isso porque nessa alternativa não será a imobiliária a responsável por arcar com o débito do inquilino e sim uma empresa de seguros. Descubra como implementar na prática essas soluções com a Parceria Amparale. Temos larga experiência em oferecer as melhores soluções para imobiliárias. Essa é apenas uma das várias alternativas que oferecemos para otimizar os resultados da sua empresa e protegê-la dos imprevistos.

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